Nejnovější diskuze ke komentářům

Dobrý den, souhlas osob oprávněných z věcného práva (tedy typicky banky jako zástavního věřitele) je nutné požadovat od zástavních věřitelů všech jednotek v domě, nebo pouze od oprávněných z věcného práva u jednotek ve vlastnictví dotčených vlastníéků, kteří uzavírají dohjodu o změně práv a povinností? Děkuji.

Podle mého názoru je to otázka skloubení povinnosti vlastníka jednotky udržovat výlučně užívanou společnou část nemovitosti (§ 1175 odst.2) s mechanismem stanovení příspěvku na správu (§ 1180 odst. 1) a s následným vymáháním povinnosti vlastníka jednotky, který má ve výlučném užívání terasu, neztížit ostatním vlastníkům užívání jejich jednotek a nepoškodit společné části (1175 odst. 1). Z § 1180 odst. 1 vyplývá, že se počítá (nebylo-li určeno jinak) s tím, že vlastník jednotky užívající výlučně společnou část ji bude také spravovat na vlastní náklad, a tím pádem by výše příspěvku tuto povinnost měla zohlednit. Odhaduji, že ve stanovách nemáte stanoven rozsah údržby a oprav výlučně užívaných společných částí, které provádí vlastník jednotky na vlastní náklad. Neexistuje tedy dělítko pro to, co ještě provádí vlastník jednotky na vlastní náklad, a proto to, co už je nad tento vymezený rámec a co provádí společenství vlastníků z příspěvků na správu (obdobně jako tomu je při stanovení drobných oprav prováděných nájemce bytu). Při stanovení příspěvku na správu jste vycházeli z toho, že vlastník jednotky užívající výlučně společnou část není nad určitý rozsah údržby a oprav uvedený ve stanovách zproštěn z povinnosti udržovat výlučně užívanou společnou část a tudíž v rámci příspěvku na správu takový vlastník nepřispívá na žádnou údržbu a opravu jím výlučně užívané společné části, protože ve stanovách není počítáno s tím, že by společenství vlastníků nad určitý rozsah provádělo údržbu a opravy společné části výlučně užívané vlastníkem jednotky. Za stávajícího stavu potom není povinností společenství vlastníků, nýbrž vlastníků jednotek, kteří mají ve výlučném užívání terasy, aby je na vlastní náklady opravili tak, aby nezatékalo do jednotek ostatních vlastníků jednotek a nebyly poškozeny společné části nemovitosti. Na podporu tohoto názoru lze citovat i z komentáře autorek Kabelková/Schödel­bauerová k části OZ o bytovém spoluvlastnictví, ve kterém je k § 1175 odst. 2 uvedeno: Vlastník jednotky má udržovací povinnost k bytu a rovněž ke společným částem domu, které jsou v jeho výlučném užívání, což dosavadní úprava BytZ neřešila. Tím se určitým způsobem řeší stávající problémy spojené dosud s tím, že uživatelé balkonů, lodžií a teras byli zvýhodněni v rámci přispívání na správu domu, neboť podlahová plocha těchto společných částí domu se podlahové plochy jednotky pro účely výpočtu příspěvku nezapočítávala. Byla sice možná dohoda všech vlastníků o jiném způsobu přispívání, avšak ta byla v praxi jen obtížně dosažitelná. Přitom opravy a údržba těchto společných částí domu byly hrazeny ze společných peněz určených na správu domu. … Tolik citace. Jistě můžete stávající stav změnit a ve stanovách určit, v jakém rozsahu vlastníci jednotek užívající výlučně společnou část tuto výlučně užívanou společnou část udržují a opravují na vlastní náklad (§ 1200 odst. 2 písm. f) ). To je ovšem odchýlení se od § 1175 odst. 2 a tím pádem důvodem k tomu, aby podle § 1180 odst. 1 byl příspěvek na správu stanoven i se zřetelem k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat jím výlučně užívanou části na vlastní náklad a ne pouze podle podílu na společných částech. Pravidlo pro stanovení příspěvku má být také obsaženo ve stanovách (§ 1200 odst. 2 písm. g) ). Obě záležitosti jsou tedy změnou stanov (§ 1208 písm. a) ), nikoliv rozhodnutím o celkové výši příspěvků na správu domu pro příští období (§ 1208 písm. d) ). Viděl jsem i stanovy, ve kterých bylo stanoveno pravidlo pro výpočet příspěvku na správu tak, že vedle podílu na společných částech se při tvorbě příspěvku přihlíželo i k ploše výlučně užívané lodžie, ale stanovy neurčily žádný rozsah povinností vlastníka jednotky spravovat tuto společnou část na vlastní náklad. V takovém případě bych měl za to, že když příspěvek zohledňuje i výlučně užívanou společnou část, potom údržba a opravy výlučně užívané lodžie mají být prováděny na náklad společenství vlastníků. Když už by někdo platil příspěvek na správu zahrnující i příspěvek na náklady na opravy výlučně užívaných společných částí, aniž je ve stanovách určeno, v jakém rozsahu provádí údržbu a opravy výlučně užívané společné části ještě na vlastní náklad (jako taková forma spoluúčasti jako při pojištění majetku), potom těžko lze po něm požadovat, aby určité opravy výlučně užívané společné části provedl pouze na vlastní náklad. Výsledkem rozhodnutí shromáždění o celkové výši příspěvků na správu domu pro příští období je cifra. Výsledkem rozhodnutí shromáždění o pravidlech pro příspěvky na správu domu je text, ze kterého vyplyne postup pro dobrání se určité cifry. Stanovy jsou jakýmsi kodexem fungování společenství vlastníků, ve kterém na jednom místě nalezneme vše podstatné pro fungování společenství vlastníků (§ 1200 odst. 2). V určitých případech mají stanovy formu veřejné listiny (§ 1200 odst. 3), kterou je notářský zápis (§ 3026 odst. 2). Proto si nemyslím, že lze měnit stanovy fakticky a nepřímo usneseními shromážděními, aniž je výslovně a přímo měněno určité ustanovení stanov. Takové usnesení shromáždění by existovalo samostatně vedle stanov a bylo by s nimi v rozporu.

Dobrý den Lenko, domnívám se, že v tomto případě se jedná o souvislost s §1126 a násl. tudíž celé upravě správy společné věci, což y v širším kontextu dávalo i smysl, byť se mi forma notářského zápisu zdá poměrně dost přísná. Ve Vašem případě si umím asi představit způsob, jak to obejít, ale s ohledem na stáří příspěvku je to již asi pasé.

Zřejmě máte na mysli nájem bytu. Spíše než podle § 1765 bych postupoval podle § 3074 odst. 2 či podle § 2249 OZ.

A to že si sjednám nižší úrok než je ona „zákonná sazba“, to není zkracující jednání podle §2235?

Některé výše uvedené argumenty svědčí o tom, jak my právníci nereflektujeme realitu komunikace ve 21. století. Pokusím se místo akademických argumentů o praktického srovnání obou forem s hlediska rozpoznání pisatele. Ani u běžného dopisu (a to ani doporučeného) nelze ani s jistotou říct, kdo jej napsal (odeslal). Můžu jít na poštu a odeslat dopis panu Robertu Pelikánovi jako Roman Růžička. Pan Pelikán zřejmě podpis pana Růžičky nikdy neviděl, a i kdyby jej viděl, tak pokud s ním nekoresponduje pravidelně dopisy, tak si jeho podpis nebude pamatovat. Informace o odesílateli v levém horním horu dopisu natož údaje v doručence potřebnou jistotu o odesílateli nedávají. Při zasílání obyčejného ani doporučeného dopisu totiž pošta po odesílateli občanský průkaz nepožaduje. Lze tedy shrnout, že dopis neumožňuje jednoznačné určení osoby, která jej odeslala, přitom ale právo s ním takové účinky spojuje. Naopak, pokud panu Pelikánovi dojde e-mail od pana Růžičky či jiného pro něj neznámého člověka, může pan Pelikán vygooglovat e-mailovou adresu odesílatele. Ve většině případů bude mít tato e-mailová adresa nějakou historii, často dojde k nalezení velmi podrobných údajů o odesílateli. Pokud použitá e-mailová adresa historii mít nebude, zřejmě adresát e-mailu zbystří a zkusí kontaktovat údajného odesílatele na jiné e-mailové adrese či telefonu (nalezené vyhledávačem). Ano, lze technicky provést, že někdo cizí pošle e-mail a ten se bude tvářit jako, že je z mé e-mailové adresy, ale toto je schopno provést tak 0,001% české populace. Kdežto výše uvedený postup zaslání dopisu jménem jiného zvládne nadpoloviční většina. Domnívám se proto, že právo by nemělo bojovat s realitou, ale reflektovat skutečnost, že elektronické zprávy (email, sms, chat, whats up atd.), jsou dominantním způsobem komunikace. Pokud jde o akademické argumenty, doporučuji nahlédnout do rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 4093/2015, ze dne 3. 5. 2016, který řešil formu právního úkonu učiněného prostřednictvím telefaxu. Soud vyslovil závěr, že právní úkon učiněný prostřednictvím telefaxu splňuje požadavek písemné formy, jestliže je podepsán osobou, která tento úkon činí. Sice zde soud rozhodoval dle SOZ, nicméně domnívám se, že s ohledem na téměř shodnou úpravu v § 40/4 SOZ a § 562/1 NOZ jsou závěry použitelné i v současné právní úpravě. Dle mého názoru tedy i e-mail s přiloženým naskenovaným dopisem splňuje požadavky § 561 a 562/1 NOZ a je písemným jednáním.

Předchozí právní úprava umožňovala učinit písemný právní úkon dálnopisem nebo telegrafem, aniž by kladla další podmínku v podobě nutnosti umožnit „zachycení obsahu právního úkonu a určení osoby, která právní úkon učinila“. Tato podmínka musela být ovšem splněna při učinění úkonu elektronickými prostředky. Elektronický písemný právní úkon bylo možné učinit tedy pouze prostřednictvím el. podpisu dle zvl. p. úpravy nebo dle OZ, a to pouze za splnění podmínky určitelnosti osoby a obsahu úkonu. Srovnání s dálnopisem proto není na místě, neboť v případě tohoto prostředku zákonodárce výslovně toleroval praktickou nemožnost určení osoby činící úkon za pomoci tohoto prostředku, přičemž úkony takto učiněné dával naroveň úkonům písemným. E-mail jistě není mechanický prostředek. Nelze ani s jistotou říct, kdo e-mail odeslal. Informace o IP adrese, jménu obsaženém v názvu e-mailové schránky atp. potřebnou jistotu nedávají. E-mail je tedy el. prostředek, ale neumožňuje určení osoby, která jej odeslala (projevila jeho prostřednictvím svou vůli), a proto jím lze činit pouze jiné než písemné p. úkony. Při písemném právním jednání jde tedy prakticky pouze o způsobilý nosič elektronického obsahu opatřeného el. podpisem. Samotné opatření určitých el. dat el. podpisem totiž ještě nemá (nejde-li o jednostranný p. úkon) účinky. K tomu, aby měl projev vůle učiněný prostřednictvím el. podpisu právní účinky, je třeba, aby došel druhé straně. A právě pro tento účel slouží e-mail. Není vůbec rozhodné, kdo, odkud (IP adresa) a z jaké e-mailové adresy mail posílá. Odeslání e-mailu totiž není písemným právním úkonem, tím je pouze akt opatření určitých k tomu způsobilých el. dat el. podpisem. Role e-mailu je tedy věrná svému jménu a odpovídá roli pošťáka při doručování listin. Současná právní úprava je přísnější. „Písemná forma je zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby.“ Podmínka určitelnosti jednající osoby se totiž vztahuje i k projevům vůle za pomoci technických, nejen elektronických prostředků. V současnosti by tedy úkon učiněný dálnopisem či telegraficky nikdy nemohl být považován za písemný. Tak by tomu mohlo být pouze v případě, že by byly tyto prostředky považovány za prostředky mechanické, tj. patrně prostředky určité podmnožiny prostředků technických, a to za splnění podmínky obvyklosti. Otázkou tedy spíše je, jaký prostředek je elektronický, jaký mechanický a jaký technický a přitom ne mechanický ani elektronický. Podmínky pro jejich užití při zachování písemné formy se totiž různí.

Podle § 1202 odst. 2 věty druhé „…při rozhodování se nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek“, avšak odst. 1 implikuje pouze skutečnost, že SVJ již bylo založeno a že daná povinnost správce má platit, dokud má většinu hlasů. Ani důvodová zpráva však nevyjasňuje úmysl zákonodárce, zda toto ustanovení má platit bez ohledu na vznik SVJ – jen v období před zápisem SVJ do rejstříku nebo i/až po vzniku SVJ. V prvním případě (kdy je SVJ založeno, ale ještě nevzniklo) by šlo o rozpor s ustanovením § 1193, podle něhož se při hlasování o správě k „majorizačním“ hlasům správce nepřihlíží pouze v případě, že se jedná o dům, kde je méně než pět jednotek. Je-li však v domě (bez vzniku SVJ) celkem 5 a více jednotek, majoritní vlastník není při hlasování nijak omezen. V druhém případě (kdy je již SVJ zapsáno v rejstříku, ale zakladatel má stále nadpoloviční většinu hlasů) by tak šlo o rozpor s ustanovením § 1205 a násl., podle nichž je nejvyšším orgánem SVJ shromáždění, každý z vlastníků má na něm počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech a toto shromáždění svolává statutární orgán. Bohulibý záměr by tak znamenal komplikaci pro SVJ, kdy navzdory v rejstříku zapsanému stavu, jedná při výkonu správy domu a pozemku stále zakladatel. Jestliže správa domu podle § 1189 zahrnuje „vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech…“, pak mám důvodnou pochybnost o tom, že např. banka bude vůbec ochotna otevřít existujícímu SVJ účet, pokud za něj nepřijde jednat zapsaný statutární orgán, ale vlastník nadpoloviční většiny bytů v domě.

Pokud vznikne přídatné spoluvlastnictví ze zákona bez nutnosti smlouvy, např. na základě kupní smlouvy, kterou jednotlivý vlastníci okolních nemovitostí nabydou podíl na věci sloužící společnému účelu (na cestě), jak pak katastrální úřad zapíše takto vzniklé přídatné spoluvlastnictví do katastru nemovitostí bez smlouvy o vzniku přídatného spoluvlastnictví? Předpokládám, že z úřední povinnosti katastr nic takového dělat nebude a pokud byl podáván návrh na vklad, tak bude chybět podkladová listina (o vzniku přídatného spoluvlastnic­tví). Děkuji

Myslím si, že by bylo zapotřebí nejprve provést seriózní rozbor, proč u některých („obřích“) SVJ dochází k nízké účasti na shromážděních. Rád bych věděl, jak se reálně (u „obřích“ SVJ) provádí sčítání hlasů (pro, proti, zdržel se hlasování, nehlasoval). Samozřejmě v návaznosti na prezenci účasti na shromáždění. Vzhledem k tomu, že každý hlas má jinou váhu, je problém ještě komplikovanější. Pokud vlastník (člen SVJ) nebude mít záruku korektního (a snadno přezkoumatelného) výsledku hlasování, bude si klást otázku: „K čemu je moje účast na shromáždění dobrá“? Tyto úvahy vycházejí ze situace konkrétního SVJ.

Usnesení ústavního soudu IV.ÚS 3108/15 ze dne 5. 1. 2016 http://kraken.slv.cz/IV.US3108/15 Navzdory lakeho tvrzením podleí ÚS platí, že na nabyvatele jednotky přechází dluh dle § 1186 NOZ. Ústavní soud v usnesení mimo jiné uvádí: „Proti rozsudku krajského soudu se stěžovatel brání ústavní stížností ze dne 20. 10. 2015, v níž navrhuje, aby Ústavní soud toto rozhodnutí zrušil. Namítá zásah do práva na spravedlivý proces podle čl. 36 Listiny základních práv a svobod, který spatřuje v tom, že obecný soud aproboval postup, podle něhož splátky úvěru na zateplení domu jsou zahrnuty do fondu oprav a vybírány jako příspěvky na správu domu. Krajský soud měl dovodit, že na danou jednotku vzniklou v režimu zákona č. 72/1994 Sb. nelze aplikovat úpravu tzv. nového občanského zákoníku a že smlouva i nadále váže výhradně původního vlastníka jednotky. Z § 1186 o. z. navíc nevyplývá převod dluhu ze zákona.“ „Krajský soud nevykročil z ústavního rámce své rozhodovací činnosti, pokud na základě dostatečného skutkového i právního hodnocení věci dospěl k ústavně konformnímu závěru, podle kterého přešel podle § 1186 odst. 2 obč. zák. na stěžovatele jako nabyvatele nebytové jednotky i závazek z úvěru od banky čerpaného za účelem opravy budovy, resp. povinnost podílet se na jeho splácení formou příspěvků do fondu oprav.“

Ve skutečnosti se jedná o Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 8.4.2014, nikoliv Nejvyššího soudu.

Usnesení ústavního soudu IV.ÚS 3108/15 ze dne 5. 1. 2016 http://kraken.slv.cz/IV.US3108/15 Navzdory lakeho tvrzením z usnesení ÚS vyplývá, že se i na jednotky vzniklé v režimu zákona č. 72/1994 Sb. aplikuje úprava NOZ konkretně ustanovení § 1186, a že se tedy i SVJ vzniklá před účinností NOZ řídí „Bytovým spoluvlastnic­tvím“ NOZ. Ústavní soud v usnesení mimo jiné uvádí: „Proti rozsudku krajského soudu se stěžovatel brání ústavní stížností ze dne 20. 10. 2015, v níž navrhuje, aby Ústavní soud toto rozhodnutí zrušil. Namítá zásah do práva na spravedlivý proces podle čl. 36 Listiny základních práv a svobod, který spatřuje v tom, že obecný soud aproboval postup, podle něhož splátky úvěru na zateplení domu jsou zahrnuty do fondu oprav a vybírány jako příspěvky na správu domu. Krajský soud měl dovodit, že na danou jednotku vzniklou v režimu zákona č. 72/1994 Sb. nelze aplikovat úpravu tzv. nového občanského zákoníku a že smlouva i nadále váže výhradně původního vlastníka jednotky. Z § 1186 o. z. navíc nevyplývá převod dluhu ze zákona.“ A dále Ústavní soud uvedl: „Krajský soud nevykročil z ústavního rámce své rozhodovací činnosti, pokud na základě dostatečného skutkového i právního hodnocení věci dospěl k ústavně konformnímu závěru, podle kterého přešel podle § 1186 odst. 2 obč. zák. na stěžovatele jako nabyvatele nebytové jednotky i závazek z úvěru od banky čerpaného za účelem opravy budovy, resp. povinnost podílet se na jeho splácení formou příspěvků do fondu oprav.“

Tak jsme dočkali už i Usnesení Ústavního soudu IV.ÚS 3108/15 ze dne 5. 1. 2016 http://kraken.slv.cz/IV.US3108/15 . Proti rozsudku krajského soudu se stěžovatel bránil ústavní stížností ze dne 20. 10. 2015 podle lakeho rady. Navzdory všem lakeho tvrzením ÚS ústavní stížnost odmítl jako návrh zjevně neopodstatněný.

LAKE: Přečetl jsem si Váš rozbor příslušného judikátu a nevycházím z údivu. Ostatně jako mnohdy, při čtení Vašich komentářů na portále svj. Dosud jsem nereagoval, leč nyní již mi to nedalo, neboť Vaše komentáře jsou nejen zavádějící, ale i nebezpečné, když jsou psány bez znalosti věci a pokud se jimi někdo řídí, může splakat nad výdělkem. Předně – ust. § 3063 NOZ dopadá pouze na převod vlastnického práva k jednotce. Zde se s Vámi sice shodnu, že uvedené ust. je naprosto pitomé, neboť ve své podstatě znamená, že vlastnické právo k jednotkám, byla-li prvá v domě zakoupena dle zák. 72/94Sb. pak až do skonání věků se budou jednotky převádět dle tohoto dávno neplatného zákona, ale to je tak vše. § 3063 se pouze převodu vlastnictví, nikoli převodu dalších práv a povinností k jednotce se vážících, tedy i dluhů. Tato další/související práva se tedy posuzují dle předpisu platných a účinných k datu uskutečnění prodeje. Dále: Netuším, kde jste vzal, že ust. § 1107 (a také 1106) NOZ se vztahuje jen a pouze na věcné vady. To není pravdou. Právě naopak – hovoří obecně o vadách, tedy všech, včetně vad právních. Nevím, z čeho usuzujete na něco jiného. A to je základ – ust. § 1186/2 pak pouze říká, jak ve speciálním případu převodu jednotky, si nabyvatel může (a má!) zjistit vadu spočívající v existujícím dluhu. Pokud tak neučiní, je to jeho věc, ale následky musí být připsány pouze k jeho tíži. Lichá je i Vaše úvaha, že SVJ si prostě načmárá na papír jakýsi dluh a tím je třeba se řídit. Zde souhlasím, že by to bylo v rozporu s principy právního státu, leč svědčí to o Vašem nepochopení zákona. Především SVJ (osoba odpovědná za správu) přehled dluhů nepředává nabyvateli, ale vlastníku/převodci. Tedy kterýkoli vlastník, který by s existencí dluhů nesouhlasil, může se na SVJ obrátit, doložit platby, které si třeba SVJ nesprávně spárovalo apod. Nenastává tedy situace, že by SVJ něco tvrdilo a všichni se tím museli řídit. Stejně tak platí, že pokud by SVJ vydalo nesprávné potvrzení, odpovídá za případně vzniklou škodu, lze uvažovat i o trestněprávním postihu pro porušení povinností při správě cizího majetku… Tož asi tak…